Lia de Bruyn

Interview met vastgoedbelegger Lia de Bruyn

Gepubliceerd op: 9 juni 2020

Deze week heb ik de eer om een welbekende naam in de vastgoedwereld te mogen interviewen voor de website; Lia de Bruyn.

In 2010 las Lia het boek “Rich Dad, Poor Dad” en ontmoette zij Robert en Kim Kiyosaki in Londen en Amsterdam. Lia kocht het spel “Cashflow game” en begon het thuis te spelen. Kim Kiyosaki inspireerde Lia om haar eigen passieve inkomstenbron op te bouwen door vastgoed te kopen en om financieel onafhankelijk te worden.

Met haar ervaring als Architect en passief investeerder heeft Lia een uitgebreide kennis over het renoveren, kopen en het toevoegen van waarde aan gebouwen om passief inkomen te creëren.

Inmiddels traint Lia investeerders om een beter rendement te behalen op hun vastgoedinvesteringen.

Zou je jezelf even kunnen voorstellen?

Alleenstaande ouder van twee inmiddels volwassen kinderen. Ik ben getraind als architect en heb tot en met 2011 een ontwerpbureau gehad, waarbij wij in opdracht van grote corporaties waarde hebben toegevoegd aan woon-/werkomgevingen. 

Vanaf 2010 ben ik gestart met het aankopen van mijn eerste beleggingswoningen. Dit begon in eerste instantie met een mooie woonplek te creëren voor mijn studerende kinderen in het centrum van Amsterdam.

In zowel mijn werk als mijn investeringen speelt “WAARDE TOEVOEGEN” een leidende rol.

Lia de Bruyn

Met welk doel ben je gaan beleggen in vastgoed?

Mijn kinderen gingen studeren en ik had geen zin om ze een paar keer per jaar te moeten verhuizen. De eerste maisonnette kocht ik in het centrum van Amsterdam. Binnen 3 maanden kocht ik de woning van de buren.

Hoe ben je begonnen?

Mei 2010 heb ik Kim Kyosaki ontmoet in Londen. Zij vertelde mij haar verhaal en hoe zij is gestart met het investeren in vastgoed. Zij nodigde de hele zaal incl. mijzelf uit: “IF I CAN DO IT, YOU CAN DO IT”. Ik heb haar uitnodiging opgepakt. In juni kocht ik mijn 1e maisonnette op de veiling in Amsterdam.

Kim is een inspirator voor mij geweest. Ik heb haar nog een paar keer daarna ontmoet. Een goed rolmodel werkt inspirerend. In mijn optiek is het belangrijk dat vrouwen hun eigen broek op kunnen houden. Ik adviseer daarom ook vrouwen om financieel onafhankelijk te zijn van hun partner.

Heb je hier een opleiding/training voor gevolgd?

Ik ben getraind als architect en heb mijn gehele werkzame leven voor grote multinationals/projectontwikkelaars renovatieprojecten, transformatieprojecten en afbouw-projecten gerealiseerd vanuit mijn bureau.

Ik ken de mogelijkheden om waarde aan vastgoed toe te voegen. Zowel op het gebied van vastgoed als op gebied van het binden en boeien van medewerkers voor organisaties en om een prettige woon-/werkomgeving te creëren.

Een bouwproject manage je esthetisch, functioneel & financieel. Als je op een verantwoorde wijze met de middelen omgaat, bouw je voor de langere termijn, waarbij duurzaamheid een belangrijk onderdeel is.

Had je al startkapitaal?

Ik heb altijd een goed draaiend bureau gehad met medewerkers, met veel werk en het daarbij behorende inkomen. Daarnaast heb ik op jonge leeftijd het besluit genomen om financieel onafhankelijk te zijn. 

Ik heb altijd duidelijk mijn doelen gesteld wat ik wilde bereiken. Leef je passie!

Beleg je naast het werken in loondienst of is beleggen (inmiddels) je werk?

Inmiddels ben ik gestopt met het bureau. Ik coach en begeleid personen die belangstelling hebben om te leren investeren en waarde toe te voegen met de aankoop van vastgoed. Van de huurinkomsten van mijn panden leef ik. Ernaast reis ik veel.

Hoeveel (verschillende) panden heb je in bezit?

De basis van mijn werk is waarde toevoegen. Ik richt mij bij de aankoop van mijn panden op transformatieprojecten, waarbij ik door het toevoegen van waarde op korte termijn mijn LTV verlaag. Dit realiseert mijn team op verschillende manieren, waarbij een van de mogelijkheden het omzetten van de bestemming is.

Één van de mogelijkheden is dat een object vervolgens wordt gesplitst. Ik spreid mijn woningen en de daarbij behorende huurders. Mijn huurders zijn studenten, young professionals, starters, samenwonenden, senioren etc. Een afspiegeling van de maatschappij, waarbij diversificatie hoog bij mij in het vaandel staat. Goedkope kamers, studio’s of woningen in het hogere segment (vrije sector) maisonnette/woningen.

In welke markt beleg je?

Mijn voorkeur gaat ernaar uit om woningen te creëren. Momenteel en in de toekomst is er een groot woningtekort. De woningmarkt is mede hierdoor minder gevoelig voor schommelingen tijdens een recessie. Ik koop alleen in Nederland, mijn team kent namelijk de spelregels in NL. Ook beleg ik dichtbij huis.

Objecten die aangekocht worden, kunnen over een andere bestemming beschikken. Het is dan aan mij de taak om deze bestemming te transformeren naar wonen.

Transformatie

Wat is het gemiddelde bruto jaarrendement?

De rendementen liggen boven de 10%. Projecten die minder opbrengen laat ik lopen. Momenteel ben ik op zoek naar grotere projecten die ik kan transformeren; zoals kantoren of bijzondere gebouwen (school, politiekantoor, bankgebouw, hotel etc.). 

Tevens heb ik belangstelling om een portefeuille over te nemen van eigenaren die overwegen te verkopen.

Heb je wel eens problemen gehad met huurders?

Mijn huurders betalen mijn levensstijl, daar ben ik ze zeer erkentelijk voor. Daarnaast leer ik van iedere huurder. Deze leerervaring neem ik mee en die worden in een toekomstig huurcontract verwerkt om een mogelijk verwachtingspatroon te managen.

Hoe ben je hiermee omgegaan?

In het huurcontract staan de spelregels. Deze spelregels worden vooraf afgesproken. Als er wijzigingen plaatsvinden gedurende het huurcontract kan het zijn dat het contract gewijzigd of opgezegd wordt.

Welk percentage van je vermogen zit in onroerend goed?

ca. 75% van mijn vermogen is belegd in onroerend goed.

Zijn er dingen die je verkeerd hebt aangepakt en hoe ben je hier uit gekomen?

Ik adviseer een ieder die overweegt om in onroerend goed te gaan beleggen om zijn huiswerk voorafgaand te doen. Ik zie te veel en te vaak dat personen enthousiast woningen kopen waarbij zij de verkoper op zijn blauwe ogen vertrouwen. Hierdoor signaleer ik dat er personen zijn die een kat in de zak kopen. Puur omdat het aan kennis ontbreekt.

Mijn motto aan mijn cursisten is altijd: ‘DOE ZELF JE HUISWERK’. Controleer alles. Een verkoper heeft een mededelingsplicht maar een koper heeft een onderzoeksplicht. Laat je niet verleiden om onder druk een aankoop te doen. Ik ben er vast van overtuigd, dat als een object voor mij bedoeld is, het universum hieraan medewerking zal verlenen.

Hoe lang duurde het voordat je je eerste succes boekte?

Mijn motto is: waarde toevoegen. Een pand wordt alleen gekocht als er waarde op de korte termijn kan worden toegevoegd door maandelijks een hogere cashflow te realiseren en meerwaarde in het pand te realiseren, waardoor de LTV lager wordt.

Hierdoor kan er van een hefboomwerking (leverage) gebruik gemaakt worden bij de bank, waardoor een volgend object aangekocht kan worden. Ik koop op goede locatie’s met een langetermijnvisie.

Waar sta je nu ten opzichte van het begin?

Momenteel heb ik een mooie portefeuille met kwalitatief hoogwaardig vastgoed waarin veel waarde is toegevoegd. Ernaast een hoge maandelijkse cashflow en lage maandelijkse lasten. Ik ben in de situatie dat ik mag werken en niet moet werken.

Herinvesteer je je passieve inkomsten? En zo ja, hoe?

Als er een interessant project op mijn pad kom, zal ik instappen. Ik zal dan gebruik maken van de hefboomwerking (leverage). 

Momenteel zoek ik grotere projecten. Dit kan een straat zijn, een kantoorpand van 5.000-10.000 m2, een leegstaand winkelcentrum of hotel. Ik investeer daar waar ik verblijf. Ik zal mijn geld niet in het buitenland investeren. Iemand anders gaat toch anders met je geld om, dan jijzelf.

Beleg je ook in REIT's?

De reden waarom ik een eigen vastgoedportefeuille bezit, is omdat ik invloed en zeggenschap heb. Mijn voorkeur gaat er niet naar uit om in appartementen te investeren, aangezien ik dan te maken heb met een VVE en hierop heb ik te weinig invloed. Tenzij ik de hele VVE bezit.

Heb je nog tips?

1. Zorg dat je een goed team met adviseurs om je heen hebt.

2. Success is your duty, your obligation, your responsibility.

3. Realiseer je dromen in dit leven.

4. Investeer in kennis en know how.

5. Manage je mindset en je overtuigingen. Hoe ga je met je angst om?

6. Denk groot, droom groot.

7. Zet dagelijkse, wekelijkse en lange termijn doelen.

8. Wie wil je zijn en wat wil je nalaten?

9. Hoe succesvol wil je zijn?

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *