Vastgoed UK

Vastgoed Experiment UK – deel 19

Experiment vastgoed UK - deel 19

Gepubliceerd op: 10 maart 2021

"Ik ga een pandje kopen in de UK!"

De onkostenvergoeding oftewel personal allowance.

Natuurlijk heb ik al heel wat opgestoken over de financiële kant van het vastgoedinvesteren in de UK, maar er zijn inmiddels meer vragen bijgekomen dan antwoorden.

Mr. X wil extra informatie geven, maar ik heb eigenlijk eerst wat brandende vragen en die wil ik hem graag vooraf voorleggen. Daarna is er vast nog veel meer aan financiële informatie, wellicht iets voor een van mijn volgende blogs.

Op de vraag of het klopt dat het hele bedrag dat je investeert door de fiscus, zowel in Nederland als in de UK, wordt gezien als lening aan de Engelse LTD wordt door Mr. X bevestigend beantwoord.

Ik vraag me af of dit betekent dat als er huurinkomsten (of andere inkomsten) zijn voor de LTD dat die- totdat je je hele investering hebt ‘’terugbetaald’’ uit de huur (of andere inkomsten)- belastingvrij zijn? Zowel in Nederland als in de UK?

Ook hierop is in beide gevallen het antwoord ja en ook op de vraag of dit betekent dat je over de lening aan de LTD in Nederland vermogensrendementsheffing moet betalen aan de belasting in Nederland net alsof het op je bankrekening staat (dus 1,2%)?

Samengevat

Het geld dat je overmaakt aan je LTD is een lening aan de LTD, oftewel: je hebt een vordering op de LTD. Dit geld mag belastingvrij worden terugbetaald door de LTD. Let wel, over (het restant van) de vordering moet je 1,2% vermogensrendementsheffing betalen aan de Nederlandse fiscus.

Onkostenvergoeding oftewel personal allowance

Ik heb ook begrepen dat er maandelijks door de LTD ongeveer 1.000 pond aan onkostenvergoeding mag worden betaald en dat daar binnen de LTD dan geen belasting over hoeft te worden afgedragen.

Daar heb ik best veel vragen over.

Exponentiële groei spaargeld

Interview

Nou is interviewen niet bepaald mijn dagelijkse bezigheid, maar ik ga het toch maar gewoon proberen, want ik ben erg benieuwd naar de informatie.

Ik heb de vragen gewoon genummerd en ik stel de vragen op die volgorde:

1) Moet over die onkostenvergoeding in Nederland ook geen belasting over worden betaald?

Nee. Noch in de Uk noch in Nederland hoeft er belasting betaald te worden over de onkostenvergoeding van de LTD.

2) Is deze regeling nog steeds zo, ook na de Brexit?

Ja, ook na de Brexit is deze regeling van kracht. Dit heeft niets met de Brexit te maken.

Overigens wordt dit bedrag verhoogd van 12.500 pond per jaar naar 12.800 pond per jaar.

3) Kan ik daar info over vinden… een website of zo?

Ja, zie website >>

4) Gaat dit bedrag niet af van de lening? Met andere woorden: mag je de lening belastingvrij aan jezelf terugbetalen plus die 1.000 pond onkosten per maand?

Nee! Eerst moet de lening worden terugbetaald, daarna mag je jezelf pas een onkostenvergoeding uitkeren, of zoals dat in de UK heet: eerst moet je je director’s loan account leegmaken.

Oeps, dat valt me tegen en mijn onmiddellijke vraag aan Mr. X was hoe hij dat te weten was gekomen… dat antwoord kwam neer op: door schade en schande.

Maar voegde hij toe: je mag wel belastingvrij rente over de openstaande vordering aan jezelf uitkeren, zeg zo’n 2,5 a 3%.

5) Als er meerdere directieleden (heet dat directieleden? aandeelhouders? bestuurders?) zijn, mag de LTD dan aan al die directieleden 1.000 pond onkosten per maand uitbetalen?

Alleen aan de directieleden mag een maandelijkse onkostenvergoeding worden betaald. Niet aan de aandeelhouders.

Wel kunnen er meerdere directieleden zijn waaraan de onkostenvergoeding mag worden uitbetaald, maar dat is wel gecompliceerder in verband met tekenbevoegdheid.

6) En als je meerdere LTD’s hebt… mag je dan uit iedere LTD die ruim 1.000 pond onkosten per maand belastingvrij naar jezelf overmaken?

Nee, want het is een personal allowance.

Fictief rekenvoorbeeld

Vooraf heb ik een fictief voorbeeld gemaakt (ik werk graag met voorbeelden om zaken concreet te kunnen voorstellen) om na te gaan of ik de informatie goed heb begrepen.

Stel je hebt €150.000 en je koopt daar cash twee panden van in de UK en deze verhuur je.

Je vangt bijvoorbeeld (na aftrek van kosten en reserveringen voor onderhoud en leegstand) voor die twee panden samen ruim 1.000 pond (bijna  €1.200) aan huur per maand.

Mag je dat bedrag dan zonder ook maar ergens belasting te betalen aan je zelf uitbetalen als onkosten?

Het antwoord is: ja.

Maar pas nadat je lening aan de LTD aan jezelf is terugbetaald wordt het een betaling in de vorm van een onkostenvergoeding.

Daarbij wel opgemerkt dat de fiscus verwacht dat je minimaal 1 x per jaar naar de UK gaat en je moet deze inspanning kunnen bewijzen.

En als je dan na een x aantal jaar het pand zou verkopen, dan zou je alleen in de UK belasting hoeven te betalen over de winst? Je betaalt immers eerst je lening die je gedaan had aan de LTD terug.

Ja, je betaalt belasting over de winst (capaital gain). Tenzij je gaat herinvesteren! Dan hoef je daarover geen belasting te betalen.

Best veel en waardevolle informatie dit keer en zeker zaken waarmee rekening moet worden gehouden bij de berekening van de opbrengst van je investering.

Wat zal de komende week brengen?

Ik hoop op veel nieuwe informatie.

Tot de volgende blog!

Groet, Lonneke

Lonneke Kemper

P.S. reacties zijn meer dan welkom!

Lees ook:

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *