Gastblog mini-hotelletjes in de UK – deel 3

Rent to Rent Experiment - deel 3

Gepubliceerd op: 20 augustus 2021

Het rendement

Is niet zo prachtig als het lijkt, maar het is wel precies zo goed als ons verteld werd door Mr. X.

Nog even realtime

Vandaag is het 14 augustus 2021 en dit zijn de boekingen tot nu toe van ons eerste mini-hotelletje dat ruim 2 weken geleden op 27 juli gelanceerd werd.

Los van de boekingen voor de laatste 4 dagen van juli zijn er dus voor de maand augustus op dit moment 19 dagen geboekt voor 142 GPB per nacht.

Dat is kennelijk erg goed voor een eerste maand, want er zijn nog helemaal geen reviews. Je hebt dus nog geen goede naam op kunnen bouwen.

19 x 142 pond, dat is 2698 pond! En de maand is nog niet eens half om dus er kunnen nog boekingen komen.

Wij prijzen ons rijk!! En we zeggen steeds tegen elkaar: “het ziet er dan ook prachtig uit”.

Maar toen kwam de afrekening van die 4 geboekte dagen van juli en we werden even aan de realiteit herinnerd. Wat gaat er veel af! Wat blijft er weinig over! Wat valt dat tegen!

Of toch niet…. Hoe zit het precies?

De maandelijkse kosten

Dat er veel betaald moest worden had Mr. X aan ons geleerd en hij had uitgebreid aan ons verteld wat precies, aan wie en waarvoor. Maar nu maakten we het pas echt mee.

Over welke kosten hebben we het?

Als eerste gaat de schoonmaak eraf.
Als ik hier getallen noem, dat zijn het de getallen die onze manager hanteert. Misschien is dat bij andere managers weer anders.

De schoonmaak dus. Per boeking is dat 69 pond!

Niet erg als er een boeking van 5 dagen is, maar het hakt er behoorlijk in als er maar weinig nachten geboekt worden.
Eigenlijk had ik er nooit zo bij stilgestaan waarom er soms op boeking-sites staat: minimaal aantal nachten 3.

Daarna gaat er 19% naar de manager. Plus BTW, oftewel VAT. Bij elkaar 23%.

Als een manager meer panden van jou in beheer heeft, dan is het percentage kennelijk lager, maar zover zijn wij nog niet.

Daarna gaat er natuurlijk de huur af. In ons geval 700 pond (deze deal was niet al te duur) en dan de overige vaste lasten zoals:

  • Gas, water, licht
  • Aansluiting internet
  • Verzekeringen
  • Huur linnengoed
  • Gemeentelijke lasten
  • De boekingssite
  • En misschien vergeet ik nog wel wat en er kan ook altijd wat klein onderhoud zijn.

En er kunnen ook variabele kosten bij zitten als er bijvoorbeeld een portier betaald moet worden of als er een parkeerplek gehuurd is of iets dergelijks.
Dat is in ons geval niet zo, maar ik noem het maar voor het geval dat.

Wat hou je over?

In eerste instantie doofde de euforie over bijna 2.700 pond voor 19 dagen vrij snel. We gingen rekenen en we keken elkaar wat sip aan toen bleek dat we “maar” ongeveer 40 pond per nacht overhielden.

Klopt dat dan wel? Het klinkt zo weinig: “maar” 40 pond.

Even terug naar wat we geleerd hadden: de vuistregel voor deze deal was dat we ongeveer 700 tot 800 pond per maand zouden overhouden volgens de berekeningen van Mr. X.

19 x 40 pond.
Dat is 760 pond.
En dat houden we over!

Dat is dus geweldig en helemaal volgens verwachting en ook volgens hetgeen we geleerd hadden in het coaching traject! Alles wat we toen leerden wordt in de eerste maand al bevestigd.

40 pond per nacht is helemaal niet weinig, het is eigenlijk boven verwachting, zeker voor de eerste maand! We waren een beetje hebberig geworden door die hoge bedragen, maar dit is precies zoals het moet zijn.

Wat ik nog niet genoemd heb is de belasting. Maar daar hoeven wij voorlopig geen rekening mee te houden, want totdat je je inleg aan jezelf hebt terugbetaald hoef je geen belasting over dat bedrag te betalen.

Daarna hangt het af van welke constructie je hebt opgetuigd, maar dat is meer voer voor een fiscalist. Ik maak me daar voorlopig niet druk om.

Als we onze inleg met anderhalf jaar volledig terug ontvangen hebben (en dat ligt in de lijn der verwachting volgens Mr. X) en we moeten dan nog wat belasting betalen, dan doen we dat graag, want onze investering is op dat moment teruggebracht tot 0.

En dan real-time over onze 2 andere deals

Begin augustus ’21 zijn we nog 2 andere mini-hotelletjes gestart. Deze mini-hotelletjes zijn van een heel ander kaliber. Ze zijn luxer, beter, duurder en worden met een geheel andere strategie in de markt gezet.

Op dit moment zien de boekingen er triest uit, namelijk 0 boekingen voor augustus.

Maar zoals gezegd wordt hier een andere strategie toegepast.

Volgens Mr. X en de manager lenen deze R2R’s zich vooral voor een lange-termijn-verhuur.

Je kunt dus deze deals niet eens huren voor een paar dagen (dus geen wonder dat er 0 boekingen zijn). Hierover moeten onderhandelingen gevoerd worden en dat kan enige tijd in beslag nemen, maar dan zijn ze misschien wel in 1 keer voor een paar maanden gehuurd.

Als het eenmaal zover is, dan zijn deze deals veel lucratiever, maar daar is dus geduld voor nodig.

Tot die tijd hebben we wel een deel van de lasten, maar dat gaat ruimschoots goedgemaakt worden volgens Mr. X en de manager. En kennelijk zijn er partijen die al interesse hebben getoond.

Ik vind het zelf erg leuk om verschillende soorten deals te hebben, zodat ik ook over verschillende ervaringen kan bloggen. Dat is leerzaam voor onszelf maar jullie kunnen ook delen in onze ervaringen.

In mijn volgende blog ga ik vertellen hoe duur de opstart van een R2R is en hoe dat in zijn werk gaat.

Tot de volgende blog.

Lonneke

Wil je nu al meer weten?

Mail naar setwell.uk@gmail.com
of bel 0624655053

Of kijk op de informatiepagina:

Lees ook:

1 reactie op “Gastblog mini-hotelletjes in de UK – deel 3”

  1. Hi, Ben jij ermee bekend of zulke constructies ook in andere landen aanwezig zijn? Ik zoek het voornamelijk in Spanje, of zou zoiets op te zetten zijn! Super boeiend dit… ik blijf volgen.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *