Gepubliceerd op: 29 mei 2020
Deze week een interview met Katrien Smets. Wederom een enorm inspirerend verhaal van een vrouw met lef, die dankzij haar keuzes in o.a. vastgoed, financiële onafhankelijkheid heeft bereikt.
Dank Katrien, voor je waardevolle bijdrage om andere vrouwen te inspireren een eerste stap te maken!
Zou je jezelf even kunnen voorstellen?
Ik ben Katrien, 57 jaar en expert op gebied van financiële onafhankelijkheid. Met personal coaching help ik vooral ondernemers die hard werken en graag meer vrijheid zouden willen, door minder uren te hoeven maken.
Zelf ben ik financieel onafhankelijk geworden in 2017. Enerzijds door een passief inkomen uit vastgoed en anderzijds uit vijf Forex-trading robots.
Dit maakt dat ik nu samen met mijn man een inkomen genereer dat los staat van een baan, van ons bedrijf en ook bestand is tegen marktomstandigheden en/of persoonlijke tegenslagen. Dit heeft een enorme impact gemaakt in mijn leven.
Het heeft ervoor gezorgd dat ik me kan ontspannen en minder druk ervaar. Alsof ik nu eindelijk kan kijken voorbij de waan van de dag, voorbij de ratrace. Dit maakt een groot verschil! Het voelt bevrijdend en het leven ziet er heel anders uit. Het is ook goed nieuws voor mensen die niet geloven dat het voor hen mogelijk is.
Mijn motto is daarom: ‘Financiële vrijheid is dichterbij dan je denkt.
Met welk doel ben je gaan beleggen in vastgoed?
Het doel ontstond in 2008, toen de kredietcrisis begon. Mijn beleggingsportefeuille was uitbesteed bij een private bank en was behoudend van aard. Ik dacht dat mijn geld veilig was, maar toen kwam de klap: 25% van mijn spaargeld was verdampt en dat heeft me goed wakker geschud. Ik wilde dit verlies weer herstellen, dat was het doel.
Ergens wist ik dat je met vastgoed gebeiteld zat. Het genereert een steady inkomstenstroom in de vorm van huurpenningen, welke mee stijgen met de inflatie. Mensen moeten immers wonen, ook in een recessie. En die recessie kwam: in 2009.
Bij de meeste huizenbezitters zat de schrik er goed in. Men durfde niet te investeren in een nieuw pand en velen stonden onder water met hun hypotheek. Ik voelde dat er kansen waren, ik wist alleen niet waar en hoe ik met vastgoed kon beginnen.
Hoe ben je begonnen?
Dit was in 2012. Ik was op zoek naar kennis en heb toen in Engeland een vastgoed-programma gekocht van vastgoed-miljonairs Maria Davies en Bindar Donsanji. Dat was een enorme eyeopener!
In de UK is er veel expertise op gebied van vastgoed. Het zit in de cultuur, het zit in het beleid. Kleine vastgoedbeleggers worden er aangemoedigd met toelagen en subsidies en dat maakt dat de UK een voorsprong heeft op dit gebied en dat heb ik gemerkt.
Dankzij de coaching die ik in Engeland kreeg, lukte het mij om in Nederland een beleggingspand aan te kopen. Dit gebeurde in één dag tijd.
Samen met mijn Engelse coach hadden we 19 panden bezichtigd in Utrecht. Aan het einde van de dag deden we een bod en zo kwam ik aan mijn eerste pand. Aangekocht voor minder dan 100k en verhuurd voor 1000 euro per maand. Kort daarna volgde mijn tweede en derde pand in Utrecht. Mooie bijkomstigheid was dat deze panden vier jaar in waarde waren verdubbeld. Dit was dus een goede zet!
Dit is hoe ik ben begonnen met vastgoed. Eerst in Nederland en na 2016 ook in Wales en in Barcelona.
Had je al startkapitaal?
Ja, en dat helpt. Mijn ouders zijn allebei jong overleden en dat maakte dat ik in 1998 een erfenis kreeg. Dit was in 14 jaar tijd een stuk minder waard geworden omdat ik geen verstand had van beleggen.
In 2012 gooide ik het roer om en heb ik samen met mijn man 50k geïnvesteerd in allerlei dure programma’s over financiële vrijheid en beleggen. Dat is erg waardevol gebleken!
Beleg je naast het werken in loondienst of is beleggen (inmiddels) je werk?
Op dit ogenblik verdien ik vooral in box 3, wat overigens niet betekent dat ik stilzit. Ik bereid me voor om een Ltd te beginnen in de UK en daar een power-team op te bouwen met behulp van Legacy Alliance Education. Dit is een dochterbedrijf van Kiyosaki. Dat betekent op dit ogenblik vooral veel netwerken en het “warm houden” van contacten. Het verstevigen van banden met sourcers, sollicitors, architecten, hypotheekverstrekkers, bouwbedrijven en mede investeerders is belangrijk voor de volgende fase na de Covid-19 crisis. Ik verwacht dat er nieuwe buitenkansen zullen ontstaan en bereid me voor om vastgoed onder de marktwaarde aan te schaffen.
Ondertussen kijk ik rond in Nederland. Maar eerlijk gezegd loop ik niet zo warm van de vastgoed-kansen hier. De randvoorwaarden voor vastgoed in Nederland zijn niet ideaal. De transactiekosten zijn hoog, de huurbescherming is wurgend voor investeerders en de overheid is ons slecht gezind: ze veranderen op stel en sprong de regels voor buy-to-let beleggers door strafmaatregelen te bedenken. Dat maakt dat ik me in Nederland niet veilig voel om te beleggen in vastgoed.
Heel anders is het in de UK waar ik als buitenlander voordelig mee kan investeren in Engelse ‘Social Housing Schemes’. Maar dat is niet alles. De lokale overheid betaalt soms volledig de verbouwing als je kunt aantonen dat je met je pand bijdraagt aan de toeristische aantrekkelijkheid van de omgeving. Het is er ook beter als je wilt doorgroeien met een Ltd, een vastgoedonderneming. Dan betaal je slechts 17% per jaar over de winst die je maakt. Er zijn ongeveer 21 redenen waarom Engeland uniek en aantrekkelijk is voor vastgoed.
Dat zie ik ook terug bij internationale vastgoedbeleggers. Mensen uit Nieuw-Zeeland, Australië, Singapore en Canada, ze kiezen allemaal voor een vastgoedbedrijf in de UK. Dus met of zonder Brexit, dat maakt hier geen verschil. Internationale investeerders worden in Engeland goed behandeld. Slim van de Engelse overheid!
Heel anders is het hier in Nederland met de puntentelling voor de verhuur, de hypotheekrenteaftrek die zorgt voor grote schokken en lucht in de markt en een vastgoed-klimaat waar ‘lease options’ of ‘Housing for Multiple Occupance’ heel lastig wordt gemaakt. Jammer.
Hoeveel (verschillende) panden heb je in bezit?
Drie panden in Utrecht heb ik voor 100% in bezit. Mijn plan is om deze te gebruiken als onderpand voor een hypotheek in Engeland. Verder heb ik sinds 2016, 3 huizen geflipt in Wales. Deze zijn dus doorverkocht. De winst bleef onbelast vanwege een vrijstelling in de UK en dus ook vrij van belastingen in Nederland.
Eén huis in Wales heb ik nooit bezichtigd, ik kocht het aan over de mail/telefoon en 3 maanden later was het doorverkocht met 39% winst. Dat was uniek. Het heeft me geleerd hoe belangrijk het is om een goed netwerk te koesteren in Engeland. Dat is echt de sleutel.
In welke markt beleg je?
Het flippen van kleine residentiële woningen is een belangrijk onderdeel van mijn strategie. Het laat me toe om startkapitaal te verzamelen voor grotere projecten. Maar dat kan alleen in een opgaande ‘trending’ markt, dus niet als de markt overspannen is of tijdens een recessie.
In een overspannen markt richt ik me meer op buy-and-hold vastgoed voor de verhuur. Maar nu is er eerst is er de Corona-schok. Ik bereid me voor op recessie-klappers. Als een recessie in de vastgoedsector uitblijft, wil ik graag verder kijken naar een nieuw marktsegment, zoals commercieel vastgoed bijvoorbeeld. Hoe dit zal verlopen, is nu nog koffiedik kijken.
Wat is je gemiddelde rendement?
Oei! Dat is moeilijk te zeggen want het verschilt per jaar.
Wat ik wel weet: het is altijd meer dan 1 ton in box 3. Verder heb ik het rendement van mijn vermogen opgedeeld in segmenten om de risicospreiding zoveel mogelijk in de hand te houden. Het grootste segment is vastgoed: 50% met een rendement tussen 8%-20% in zeer veilige objecten.
Het tweede segment is liquide op dit ogenblik, ongeveer 30%, gereserveerd voor index-beleggen, buitenkansen in vastgoed en overbruggingsleningen aan derden. Het rendement is hier nog onbekend.
Het derde segment is een crisisfonds met goud en zilver, ongeveer 5%. Dat haalt nu in de corona-tijd een rendement van 40% maar in normale tijden heeft het nauwelijks rendement.
Het vierde segment is sexy, hoog risico en lucratief. Hier is 5% van mijn vermogen aan het werk in valuta-robots (Forex), bitcoin en start-ups. Het rendement is hier gemiddeld 100-300% per jaar. Of soms -50%. Oeps! Maar ja, dat is het risico. Dit segment is het favoriete speelterrein van mijn man. Hij mag zich uitleven, terwijl ik de risico’s afdek met vastgoed. Zo hebben we het verdeeld met elkaar en dat bevalt goed.
Heb je wel eens problemen gehad met huurders?
Nauwelijks. Er was één keer sprake van niet toegestane onderhuur. Ik laat altijd aan huurders weten dat ze met mij in gesprek kunnen en ik ze graag ter wille ben. Maar als ze achter mijn rug onderverhuren is mijn geduld snel op. Ik kwam erachter toen ik gebeld werd door een huurder voor een reparatie aan de CV-ketel. Ik had haar naam nooit gehoord en vroeg of ze bij mij een huurcontract had ondertekend. ‘Ik heb wel een contract’ zei ze, ‘maar dan met de huurder’. Oeps.
Toen later de onderhuur ontkend werd was het voor mij een reden om het tijdelijk huurcontract niet te verlengen. Als verhuurder loop ik namelijk het risico op een boete van 20.000 euro. Dit probleem heb ik nu opgelost door er een verhuur-bemiddelaar tussen te zetten. Zij gaat elk kwartaal bij mijn huurders langs om dit soort zaken te toetsen en houdt een logboek bij. Op die manier is de kans op een boete bijna uitgesloten.
Zijn er dingen die je verkeerd hebt aangepakt en hoe ben je hier uit gekomen?
Bij mijn eerste pand heb ik ALLES zelf gedaan. Dit betekent dat ik samen met mijn man het pand eigenhandig heb gerenoveerd. Wat een pokkenwerk! Het gaat tergend langzaam omdat ik er geen verstand van heb en het gaat ook tegenstaan omdat het niet mijn passie is. Toch was het ergens nodig. Ik heb nu veel meer respect voor mensen die hier hun vak van maken. Maar ‘alles zelf doen’ is niet vol te houden. Het staat het opschalen in de weg.
Daarom zou ik nieuwkomers aanraden om renovatiewerken en huurbemiddeling zo snel mogelijk uit te besteden. Je kunt je tijd beter besteden aan het zoeken naar een volgende deal. Ik overweeg zelfs om mijn huurbemiddelaar een bonus te geven. Zij is vanuit haar vak op de hoogte van truckjes waar ik iedere keer van opkijk.
Dat is gelijk mijn tip aan andere vastgoedbeleggers: durf mensen in je power team te belonen als ze goed werk doen. Druk je waardering op allerlei manieren uit. Dat maakt dat je werkt aan een relatie voor de lange termijn. Dat is iets waar iedereen blij van wordt. Zo wordt samenwerken met jou een feestje!
Waar sta je nu ten opzichte van het begin?
Mijn leven ziet er anders uit. Niet zozeer aan de buitenkant maar vooral aan de binnenkant. Financiële onafhankelijkheid geeft me rust. De honger, het zoeken, de gretigheid naar een volgende deal, een volgend project, het volgende avontuur verschuift meer naar de achtergrond.
Natuurlijk is dit ook een ontwikkeling die te maken heeft met ouder worden. Dat besef ik ook. Maar het is ook meer dan dat: ik kan nu eindelijk toegeven aan mijn wens naar verdieping; in de vorm van meditatie, retraites en teachings bijvoorbeeld. Dit zorgt voor meer kwaliteit in mijn leven, er is meer aanwezigheid in alles wat ik doe. Dat is de grootste gift geweest.
Beleg je ook in REIT's?
Nee. Ik ken het niet. Maar wat ik wel doe is investeren in verschillende vastgoedfondsen of projecten. In Nederland, Wales of in Barcelona. Dat doe ik steeds met kleine bedragen. Zo kom ik aan meer informatie over een potentiële samenwerking op termijn. Het is een manier om mogelijke partners ‘hands on’ te leren kennen en te evalueren of er toekomst in zit.
Heb je nog tips?
Beleggen in vastgoed is een traject van lange adem. Bereid je dus voor om geduld te oefenen als je pas begint. Ik persoonlijk hou er niet van om hard en snel te gaan met vastgoed. Het betekent vaak dat je dan voor grote bedragen schuld hebt en je hoge risico’s neemt.
Als je snelheid wilt zou ik ervoor kiezen om vastgoed aan te vullen met andere strategieën in andere sectoren die sneller gaan. Zo kun je voor jezelf een balans vinden die bij je past.
Een goede spreiding is handig om risico’s te beperken. Daar slaap je veel beter van en dat is ook belangrijk.
