Gastblog mini-hotelletjes in de UK – deel 4

Rent to Rent Experiment - deel 4

Gepubliceerd op: 27 augustus 2021

De investering

Welk bedrag heb je nodig voor de opstart en waaraan wordt dat geld uitgegeven?

Toch weer getallen

De R2R’s, oftewel minihotelletjes, zijn eigenlijk kleine ondernemingen en ondernemingen vereisen investering. Daar kijkt niemand van op, maar hoeveel moet je uittrekken voor de opstart van een R2R?

Ik ga nu uit eigen ervaring schrijven wat je moet rekenen als investering. Met nadruk vermeld ik dat de coaching hierbij niet is meegerekend, over de coaching ga ik schrijven in een van mijn volgende blogs.

De investeringen dus.

Op de eerste plaats moet je een goede plek vinden, en die vind je niet zomaar, daar heb je hulp bij nodig. Zoals ik al schreef in de serie blogs over de aankoop van een pand in de UK (klik hier), ga je in Engeland over het algemeen niet naar een makelaar als je op zoek bent naar een vastgoed-deal, maar ga je naar een deal-sourcer.

Dat is iemand die voor je op zoek gaat naar de door jou gewenste deal. Datzelfde geldt ook voor de zoektocht naar een geschikte locatie voor R2R.

Deze dames en heren rekenen een zeer behoorlijk bedrag. Ik betaalde per gevonden deal maarliefst 3.600 GPB (incl. BTW oftewel VAT). Erg veel geld natuurlijk, maar het zal uiteindelijk de moeite waard blijken te zijn, zegt Mr. X.

De volgende grote kostenpost, eigenlijk de grootste kostenpost, is de inrichting van je appartement of pand.

Natuurlijk wil je dat jouw mini-hotelletje een goede uitstraling heeft en geen slechte reviews krijgt. Of het nu contractors zijn, toeristen of zakenlieden; ze willen allemaal goede bedden, fijne leefruimte en een lekkere zithoek.

De ene groep stelt hogere eisen dan de andere groep, maar daar zijn de inkomsten dan ook naar.

Ook een goede keuken met koel/vrieskast, afwasmachine, wasmachine en dergelijke is een must.

Het spreekt voor zich dat dit deel van de investering erg afhankelijk is van de staat waarin de unit zich bevindt op het moment van aanvang van de huur: ligt er al mooie vloerbedekking? Hangen er gordijnen? Is de eventuele tuin goed bijgehouden? Is de keuken volledig ingericht? Dat alles bepaalt de hoogte van je investering.

De manager die dit allemaal voor jou in orde maakt gaat soms in onderhandeling met degene die verhuurt: de landlord. Zeker wanneer er verborgen gebreken zijn, is het goed als er onderhandeld wordt.

Zo bleek bij ons eerste appartement het toilet niet goed te werken en er beek een lekkage bij de douche te zijn. Dat was niet onoverkomelijk, maar de beloofde reparatie liet lang op zich wachten. Onze manager wist toen een maand huur te kunnen uitonderhandelen.

Soms heb je geluk en is een unit al volledig en goed ingericht, maar dat zijn uitzonderingen; de krenten in de pap.

Het spreekt voor zich dat het inrichten en eventueel opknappen van een unit tijd in beslag neemt. Tijd die pas ingaat als het huurcontract is gesloten.

In die tijd wordt er gewerkt en kan het mini-hotelletje niet verhuurd worden. Deze tijd is over het algemeen maximaal 1 maand en die maand huur wordt ook gerekend bij de investering. Dat geldt ook voor de borg die je moet betalen, hoewel ik persoonlijk vind dat dat strikt genomen niet bij de investering hoort, want een borg krijg je aan het eind van de rit weer terug (als er geen schade is natuurlijk).

De nota voor de aansluiting van gas/water/licht en internet komt over het algemeen pas als de verhuur begint. Dus, uitzonderingen daargelaten, is dat niet opgenomen in de investering.

Dan zijn er kosten voor de verzekeringen (welke precies leer je tijdens de coaching) en in sommige gevallen betaal je ook council tax (ook hiervan leer je tijdens de coaching in welke gevallen).

De kostenpost die ikzelf het leukste vind is het maken van een fotoshoot! Om jouw R2R op verschillende platforms te plaatsen moet er natuurlijk een professionele fotoshoot gemaakt worden.

Wij werden door de contactpersoon van onze manager steeds met foto’s op de hoogte gehouden van de vorderingen bij het inrichten. Het was echt een groot verschil om te zien hoe het eruit zag bij aanvang huur en hoe het uiteindelijk in de markt gezet werd.

De optelsom

Het is bij elkaar natuurlijk een heel bedrag wat aan investering gevergd wordt. Het kan meevallen of het kan tegenvallen, maar reken op ongeveer 10 a 15k.

Nogmaals: de coaching is hierbij niet meegerekend, maar daar kom ik nog op terug.

Afhankelijk van allerlei factoren is de vuistregel dat dit bedrag in ca. anderhalf jaar is terugverdiend en zoals gezegd kun je dit rendement zonder belasting te hoeven betalen op je rekening bijschrijven omdat je investering wordt gezien als een lening aan je LTD.

Trouwens, mocht je nog geen LTD hebben: ook de kosten van de opstart van je LTD zitten in de genoemde investering.

De uitsmijter

In mijn vorige blog schreef ik dat de R2R die op 27 juli was geopend goed liep, maar dat de 2 in begin augustus geopende R2R’s op dat moment nog niet liepen.

Vandaag, op 18 augustus 2021 is dat anders. Dat wil ik nog wel even aan jullie kwijt!

Zie hieronder:

Maar liefst 28 dagen achtereen geboekt voor 199 GBP per nacht!

Het gaat volgens verwachting!

Tot de volgende blog.

Lonneke

Wil je nu al meer weten? 

Mail naar setwell.uk@gmail.com of bel 0624655053

Of kijk op de informatiepagina:

1 reactie op “Gastblog mini-hotelletjes in de UK – deel 4”

  1. Hoi Janneke,

    Dit klinkt allemaal erg interessant.
    Is dit ook iets voor de Nederlandse markt? Of alleen voor GB?

    En hoe zit het dan in NL met het onderverhuren? Meeste eigenaren hebben een hypotheek dus dan mag je niet onderhuren toch?

    Ik hoor het graag.

    Vriendelijke groeten,
    Anja Wasser

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *